Предчистовая отделка квартиры: что такое, достоинства и недостатки

Нет никаких стандартов или регламентов, предписывающих, какой же именно объём работ должен быть выполнен на объекте для того, чтобы его можно было с уверенностью отнести к «White Box». Застройщики исходят из собственных исследований потребительских предпочтений, стараясь наиболее точно попасть в потребности покупателя своего сегмента.

Минимальным набором для предчистовой отделки является:

• возведение межкомнатных перегородок
• черновая отделка поверхностей (устройство черновых полов, выравнивание стен)
• устройство выводов электрической сети (подрозетники с подведённой к ним проводкой, электрический щит с, как правило, довольно скромной компоновкой).

Некоторые застройщики идут дальше, закрывая стены обоями под покраску, устанавливая санфаянс (ванны, умывальники, унитазы), прокладывая трассы под климатическое оборудование или даже устанавливая уже непосредственно блоки кондиционеров. Случается, что в пакет включают даже электроустановочные изделия (розетки, выключатели), межкомнатные двери и чистовые напольные покрытия. Но так делают значительно реже, поскольку такое предустановленное оборудование определяется стилистическим решением (или, будучи заранее предопределённым, — диктует его), а потому поставляется уже в пакетах для квартир с чистовой, а не предчистовой отделкой.

Аргументы в пользу выбора такого предложения очевидны:

• за счёт экономии на черновых работах сокращаются сроки ремонта перед въездом в квартиру;
• если не считать укладку декоративной плитки, то все грязные и мокрые работы выполнены, а это значит, что в вынужденных случаях чистовую отделку можно будет производить без отселения;
• зонирование объекта уже выполнено, расположение оборудования задано размещением инженерных выводов, и не остаётся ничего, кроме выбора цвета и материала декоративной отделки, осветительного оборудования и меблировки: несколько дней походов по рядам строительных гипермаркетов — и дизайн в духе «сделай сам» готов;
• стоимость отделки от застройщика, заложенная в цене такой квартиры, как правило, несколько ниже той, за которую эти же работы произведёт нанятая отдельно квалифицированная бригада;
• как правило, застройщик выделяет под квартиры с отделкой целый корпус или подъезд, так что в соседских квартирах, скорее всего, ремонт будет непродолжительным и не очень шумным (если они не решат переделывать на свой лад).

Всё это делает предложение таких квартир очень привлекательным в ситуации, когда въехать нужно в предельно сжатые сроки с минимальными затратами на ремонт и без каких-либо серьёзных требований к персонализации интерьера. Очень быстро и бюджетно. Для большинства квартир, покупаемых с целью последующей сдачи в аренду в бюджетном или среднем ценовом сегменте, полезность такой опции переоценить просто невозможно.

Как показывают периодически проводимые архитектурными изданиями опросы, а также личное общение среди коллег, специалисты в области проектирования интерьеров видят в отделке от застройщика недостаток объекта, а не его преимущество. И мы солидарны со своими коллегами, поскольку для этого существует целый набор серьёзных аргументов:

• Вы никогда не знаете, насколько качественно были произведены скрытые работы. Устройство гидроизоляции, армирование стяжки и т.п. остаётся надёжно закрыто от взора, а потому то, было ли оно выполнено на совесть, будет недоступным для проверки. Более того, низкая стоимость такой отделки в цене квартиры обуславливается не только эффектом масштаба, при котором застройщик выигрывает на большом объёме работ, но также экономией на материалах (что справедливо даже для домов «бизнес-класса», а для недорогого жилья – вообще норма). И если вы хотите сделать ремонт квартиры действительно добротно, то лучше не доверяться выбору застройщика, а начать ремонт с нуля, принимая решения о применении тех или иных черновых материалов самостоятельно, либо совместно с прорабом выбранной вами бригады.
• Разводка электрики, расстановка осветительных приборов и разметка групп включения (какой выключатель за какую лампочку отвечает) в таких квартирах – самые базовые и универсальные. Вам наверняка захочется по-своему устроить сценарии освещения, контуры в электрическом щитке, не говоря уже о расположении розеток и выключателей. И если переместить розетку сопряжено всего лишь с устройством новой точки и прокладкой к ней проводки (скорее всего, протянут от ближайшей розетки, что было бы неверным, но самым простым и дешёвым решением), то вот проектирование электрического щитка на свой лад потребует полного переосмысления всей линейной схемы подключения с прокладкой новых трасс. А это сопряжено не только с нарушением отделки, за которую вы уже заплатили, но и с обрезанием существующей разводки, которая тоже уже была учтена в стоимости вашей квартиры. Иными словами, заплатите дважды.
• Базовым и универсальным в таких квартирах является и планировочное решение. Универсальность на практике – это не то, что безусловно устраивает всех, а то, что в равной мере всем не совсем подходит. Захочется того же, «но с перламутровыми пуговицами». И для того, чтобы скорректировать планировку, потребуется рушить то, за что уже заплатили. Более того, заделка проёмов в кладочных конструкциях или устройство примыкающей к кладке перегородки требует «обвязки» (т.е. сцепления двух конструкций), что очень просто при возведении с нуля, и осложнено в условиях работы с заранее поставленными стенами. Нет, всё выполнимо, но уже немного сложнее. Кроме того, снова получится так, что вам придётся разрушить то, за что вы уже ранее однажды заплатили.
• На практике мы ещё ни разу не встречались с ситуацией, когда бы застройщик уделил должное внимание качеству внутренней черновой отделки: перегородки возводятся с расхождением/завалом, качество стяжки оставляет желать много лучшего, штукатурка стен выполнена очень грубо, иногда отсутствуют даже следы от вынутых маяков, что свидетельствует о том, что слой выравнивался «под правило», а потому стена выровнена очень плохо. И если с низким качеством самой черновой отделки ещё можно справиться: выровнять пол нивелиром, оштукатурить стены или даже обойтись сравнительно толстым слоем шпатлёвки, то вот с кривыми стенами бороться гораздо сложнее. Не станешь же выпрямлять 5-7 см. схождения перегородок таким жирным слоем штукатурки, верно? А в помещениях, где планируется укладка плитки либо установка встроенной мебели, прямой угол схождения поверхности имеет очень высокое значение. Самым верным решением в таких случаях становится демонтаж и возведение перегородок с нуля.
• Любой демонтаж отделки от застройщика – это не только деньги, выпущенные в трубу при покупке квартиры, но также лишняя трата времени и денег непосредственно на разрушение, притом, подчас, значительные. Особенно остро это ощущается, когда речь заходит о снятии стяжки, что может потребоваться, если запланированный вами пирог конструкции пола не будет помещаться (ну, например, если вы захотели сделать полноценную звукоизоляцию).

1. Предчистовая отделка от застройщика позволит сэкономить время и деньги только в том единственном случае, когда качество проделанных черновых работ вас устраивает, а также планируется эксплуатировать квартиру «как есть» с заранее заданной планировкой, пользуясь всеми выпусками инженерных систем в том их расположении, которое было заложено без учёта ваших пожеланий. Но подумайте, может быть, в этом случае более предпочтительным для вас вариантом будет готовая чистовая отделка «под ключ»?
2. При приёмке такой квартиры следует обратиться за помощью к специализированным организациям, которые проверят качество хотя бы видимых работ и сообщат об имеющихся недочётах или нарушениях. При этом надо иметь в виду, что исправление нарушений застройщиком займёт время, и не исключено, что отсрочка полностью нивелирует всю экономию на сроках черновой отделки, которую вы могли бы проделать силами нанятой и контролируемой вами бригады.
3. Если имеются пусть и, казалось бы, незначительные пожелания по перепланировке (даже если просто хотели бы переместить мебель), то от «white box» следует отказаться. Даже простейшие изменения планировки или расстановки мебели тянут за собой, как минимум, расположение розеток и выключателей. Лучше сразу сделать на совесть и так, как хочется, а не жить в условиях давящего компромисса в виде удлинителей и тройников.
4. Любые изменения в планировку и отделку квартиры от застройщика полностью или в значительной мере нивелируют экономию времени и денег, которую ожидали от приобретаемого «white box», а то и приводят к лишним тратам. Ведь работу, которую вы уже оплатили при покупке квартиры, будут демонтировать и утилизировать за ваши же деньги, после чего строить что-то новое, за что вам снова придётся заплатить. И всё это потребует времени.
5. Ожидаемо низкое качество предчистовой отделки квартир в новостройках и применяемые в разводке инженерных систем материалы делают полную или частичную переделку практически обязательной для любого, кто считает эти моменты хоть сколь-нибудь значимыми.

Коротко говоря, когда заказчики обращаются к нам в Студию с вопросом о том, брать им квартиру с отделкой от застройщика, либо предпочесть «голые стены», мы советуем покупать даже без стен))) Ведь уже одно то, что они обращаются к специалистам за дизайн-проектом интерьера, говорит о том, что их квартира должна будет иметь высокую степень персонификации, и для жилья по индивидуальному проекту любые «заготовки» от застройщика – только помеха и деньги на ветер.